Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu kapsamında aile konutu kavramı önemle düzenlenmiş ve aile konutunun korunmasına ilişkin önemli hükümlere yer verilmiştir. Aile konutu kavramı, eşlerin ortak yaşamlarını devam ettirdikleri konut olup eşin rızası olmaksızın kira sözleşmesinin feshedilmesinin veya devredilmesinin olanağı yoktur.
A. Aile Konutu Şerhi ve Kanuni Dayanak
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutuna ilişkin özel düzenlemelere yer vermektedir. Bu düzenlemelere aşağıda yer verilmiştir.
- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, devredemez veya konutun kullanımına ilişkin önemli değişiklikler yapamaz.
- Türk Borçlar Kanunu 349. maddesi kapsamında da kiracı eşin kira sözleşmesini feshetmesi yahut değiştirmesi için diğer eşin açık rızası gerekmektedir.
- Kiraya veren, kiralananın aile konutu olduğunu biliyorsa, eşin rızası olmaksızın kira sözleşmesini sona erdiremez.
İlgili Kanun’da da düzenlendiği üzere aile konutu şerhi yer aldığında, eşlerden biri diğerinin izni olmadan söz konusu konut üzerinde satma ya da kiralama gibi bir işlem yapamaz. Tapuya gerçekleştirilen şerh ile eşlerin ilgili aile konutu üzerindeki tasarruf hakkı kısıtlanmakta ve hakların korunması sağlanmaktadır.
B. Aile Konutunda Kiracı Eşin Hakları
Eğer kira sözleşmesi yalnızca eşlerden biri tarafından yapılmışsa, diğer eş de kira sözleşmesinden doğan haklardan yararlanma hakkına sahiptir. Bu haklar;
- Kiracı eş, eşinin rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemez.
- Eşlerden biri kira sözleşmesini diğer eşin haberi olmadan sona erdirirse, fesih geçersiz sayılabilir.
- Kiraya veren, kiracının eşi tarafından yapılan beyanları dikkate almakla yükümlüdür.
C. Aile Konutunun Kiraya Veren Bakımından Sonuçları
Aile konutunun kiraya veren açısından doğurduğu hukuki sonuçlar ise şu şekildedir:
- Kiraya veren, kiracının eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez veya değiştiremez.
- Kiraya veren, sözleşme kurulurken kiracının eşinin rızasının alındığını teyit etmelidir.
Kiracı eşin rızası olmaksızın yapılan işlemler hükümsüz sayılabilir ve iptal edilebilir.
D. Aile Konutu Şerhinin Tapuya Kaydedilmesi
Her bir eş, aile konutunun korunması maksadıyla tapu kütüğüne aile konutu şerhi koydurabilir. Bu şerh ile;
- Kiralananın malikinin, aile konutu ile ilgili herhangi bir işlem yapması engellenir.
- Kiracı eşin hakları güvence altına alınır.
Tapu kaydına aile konutu şerhi konulmamış olsa bile, fiilen aile konutu olarak kullanılan konut üzerinde eşin rızası olmadan yapılan birtakım işlemler Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine aykırı olduğu için geçersiz olabilir.
Özetle, kiracının eşinin rızası olmadan aile konutu üzerindeki kira sözleşmesinin feshedilmesi, devredilmesi veya değiştirilmesi hukuken mümkün değildir. Aile konutunun korunmasına yönelik düzenlemeler, kiracı eşin haklarını güvence altına almakta ve kiraya verenin tek taraflı işlem yapma yetkisini de sınırlandırmaktadır.
