Kira sözleşmesi, toplumumuzun önemli bir kısmının kiracı ya da kiraya veren sıfatıyla taraf olduğu ve hukuki uyuşmazlıkların sık gündeme geldiği bir sözleşme türüdür. Yaşanan hukuki uyuşmazlıkların etkisiyle, özellikle son yıllarda kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan kira tespit davaları ve ekonomik kriz dönemlerinde sıkça gündeme gelen kira uyarlama davaları çokça konuşulan hukuki meseleler haline gelmişlerdir.
Kira Tespit Davası
TBK 344/3 hükmü şu şekildedir:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kira tespit davasının dayanağı olan hüküm TBK 344/3’tür.
- Kira bedelinin tespiti davaları, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
- Kira bedelinin tespiti davalarında Mahkeme, bir kira yılına ilişkin kira bedelinin ne kadar olacağını belirler.
- Kira bedelinin tespiti davaları, kamu düzeniyle ilgili davalardır.
- Kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı, sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli hale getirmekten ibarettir.
- Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması bir zorunluluk değildir. Taraflar, kendi aralarında anlaşarak da kira tespiti yapabilirler.
- Kira tespitine ilişkin mahkeme kararları kendine özgü niteliktedir.
Kira Tespitinde Dikkate Alınacak Kriterler
Kira tespit davasında etkili olan, yeni kira bedeli belirlenirken hâkimin dikkate alması gereken kriterler TBK 344/3’te düzenlenmiştir.
Bu kriterleri şöyle sıralayabiliriz:
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)
TBK 344/3’te geçen TÜFE kriteri, hâkimin belirleyeceği yeni dönem kira bedeli bakımından bir üst sınır anlamına gelmemektedir. Kira sözleşmelerinde taraflar arasında kira belirlemesi yapıldığında, kural olarak bir kira yılı içerisinde kira bedeli en çok TÜFE oranı kadar arttırılabilmektedir. TÜFE oranının üzerinde bir artış yapmak için kiracının rızası alınması gerekir.
Hâkim, yeni dönem kira bedelini belirlerken TÜFE oranındaki artışla sınır kalmak zorunda değildir. Kira başlangıcından dava tarihine kadar gerçekleşen kira artışları ile aynı süreçte gerçekleşen TÜFE oranlarının karşılaştırılması suretiyle, bu süreçte yapılan kira artışlarının, TÜFE’nin altında, TÜFE oranında ya da üstünde bir orana denk gelip gelmediği dikkate alınmalıdır.
Kiralanan konut ya da iş yerinin durumu
Kiralanan konut ya da iş yeri; konum, cephe, malzeme ve işçilik kalitesi, bulunduğu kat, manzara, bakımlı olup olmadığı gibi tüm unsurlar bakımından ve bazı hallerde kira bedelinin aynı bölgedeki kira bedellerinden düşük kalmış olması kira konusu konutun ya da iş yerinin durumu, diğer bir ifadeyle ekonomik değeri bakımından emsalleriyle karşılaştırılmalı ve varılan sonuca göre yeni dönem kira bedeli tespit edilmelidir.
Emsal Kira Bedelleri
Kira tespit davalarında emsal kira bedellerinin doğru biçimde tespit edilebilmesi için Mahkeme, konunun uzmanından bir bilirkişi raporu talep edebilir.
Hakkaniyet İndirimi
Hakkaniyet indiriminin hangi oranda yapılacağına dair mevzuatımızda herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durumda Mahkeme, Yargıtay içtihatları ışığında karar verecektir.
Kira Tespit Davalarında Dava Süreleri
Dava açma süresi ve kararın etkisi
TBK MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira tespit davalarında, davayı açmak için muhataba önceden bildirimde bulunma şartı aranmaz.
- TBK 344/3’e göre en erken, altıncı kira yılı için kira tespiti talep edilebilecektir. Ancak altıncı kira yılında kira tespit davası açmak zorunlu değildir. Yedinci, sekizinci ya da sonraki yıllarda da bu dava açılabilir. Kira tespit kararı verildikten sonra ikinci kez kira tespit davası açılabilmesi için ilk davada kira bedelinin tespitine karar verilen kira yılının başlangıcından itibaren yeniden beş yıllık bir sürenin geçmesi gerekir.
- Beş yıldan uzun süreleri sözleşmelerde, kira tespit davası en erken sözleşme süresi bittikten sonra TBK 347 gereği yenilenen kira yılı için açılabilmektedir. Sözleşme süresi içinde beş yıl dolmuş olsa dahi hâkimin sözleşmeye müdahale edemeyeceği, bu durumda sözleşmeye müdahalenin ancak TBK 138 uyarınca açılacak uyarlama davasıyla mümkün olabileceği kabul edilmelidir.
