Günümüzde gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların artması sebebiyle bir önceki yazımızda tahliye taahhütnamelerinin yasal tanımı ve geçerlilik şartlarına kaleme yer vermiştik. Bu yazımızda ise ikinci bölüm olarak kiraya verenin, kiracısını tahliye taahhütnamesi ile hangi yollara başvurarak tahliye edebileceği hakkında bilgilendirme yapacağız.
Kiracının İcra Yolu ile Tahliyesi
Kiracının, geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan tahliye tarihinin geçmesine rağmen tahliye konusu taşınmazdan çıkmaması halinde, başvurulabilecek yollardan ilki sıklıkla tercih edilen ve uygulamada daha çok bilinen icra yoludur. 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili 272. Maddesi şu şekildedir:
- Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
- Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Madde kapsamında, tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan tahliye tarihinin geçmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren, kiracı hakkında ilamsız icra takibi başlatabilecektir. Söz konusu icra takibinde yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Takip başlatıldıktan sonra ilgili icra müdürlüğü tarafından kiracıya tahliye emrinin tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içerisinde kiracının itiraz hakkı doğmaktadır. Kiracı, tahliye emrine itiraz etmediği takdirde, tahliye emrinden itibaren 15 günlük süre içerisinde taşınmazı tahliye etmelidir. Eğer Kiracı bu 7 günlük yasal süre içerisinde takibe itiraz ederse, takip durur ve takibe devam olunması için 6 ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması talepli veyahut 1 sene içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali talepli dava yoluna gidilmesi gerekmektedir. Mahkemenin takibin devamına karar vermesi halinde yetkili icra dairesi tarafından kiracının tahliye işlemi gerçekleştirilebilecektir.
Kiracının Dava Yolu ile Tahliye Edilmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca: ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.‘’
Maddenin lafzından anlaşılacağı üzere, aynı icra takibinde olduğu gibi dava yoluyla da sürecin başlatılabilmesi için tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan tarihin geçmiş olması ve bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde mahkemeye başvurulması gerekmektedir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Söz konusu 1 aylık süre hak düşürücü olup, taahhütnamede yazan tarihten itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmaması halinde kiraya veren dava açma hakkını kaybedecektir. Ancak bu hak düşürücü sürenin şu şekilde bir istisnası vardır:
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi gereğince, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen süre içerisinde dava yoluna başvuracağını kiracıya yazılı olarak bildirir ise, dava açma süresi 1 kira yılı için uzayacaktır.
Dava İle Tahliye Yolunda Arabuluculuk
Kiraya verenin yukarıda açıklanan şartlar ile birlikte davayla tahliye yoluna başvurabilmesi için gereken önemli bir dava şartı bulunmaktadır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davalarında arabuluculuk müessesine başvuru, dava şartı olarak öngörülmüştür. Önemle belirtmek gerekir ki, arabulucuya başvurulmasından itibaren mahkemeye başvuru için aranan 1 aylık dava açma süresi duracaktır. Bu sebeple arabuluculuk süreci boyunca süre bakımından herhangi bir hak kaybı yaşanması mümkün değildir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmaması halinde Mahkeme davanın usulden reddine karar verecektir.
