Ülkemizde taşınmaz mülkiyet edinme yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması, son yıllarda hem yatırımcılar hem de Türkiye’de yaşamını sürdürmek isteyen gerçek kişiler tarafından yoğun rağbet gören bir alan olmuştur. Bugünkü yazımızda gayrimenkul yatırımı yoluyla T.C. vatandaşı olmak isteyen kişilerin başvuru için tamamlaması gereken adımları, gayrimenkul alım tutarını ve mevzuat kapsamında izlenmesi gereken genel hukuki prosedürü ele alacağız.
GERÇEK KİŞİLERİN MÜLKİYET VE SINIRLI AYNİ HAK KAZANIMI
2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi uyarınca, yabancı ve gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Gerçek kişilere ilişkin ilgili maddenin birinci fıkrasında şu açıklama yer almaktadır:
“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı aynı hak edinebilirler.”
Ancak bu kişilerin edinebileceği taşınmazın belirli şartlara uyması da gerekmektedir. Bu şartlar ilgili bendin devamına şu şekilde belirtilmiştir:
“Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı aynı hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.”
O halde, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesindeki yasal kısıtlamaları şu şekilde sıralamak mümkündür:
- Yabancı gerçek kişiler, Tapu Kanunu uyarınca öngörülen durumlarda özel mülkiyet edinilmesine elverişli bölgelerde konut, iş yeri, arsa, tarım arazisi gibi çeşitli taşınmaz türlerinin maliki olabilir.
- Yabancı gerçek kişinin satın almış olduğu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması halinde, malikin taşınmaz üzerinde uygulayacağı projesini iki yıl içerisinde ilgili kamu kurumuna sunmak zorundadır.
- Türkiye’de yabancı uyruklu bir kişinin edinebileceği taşınmaz veya sınırlı ayni haklar, toplam 30 hektarı geçemez. Bu durumun istinası mevcuttur.
- Edinilecek taşınmazın değeri en az 400.000 Amerikan Doları olmalıdır.
- Askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinilmesi mümkün değildir. Ancak güvenlik bölgeleri bakımından valiliğin iznine bağlı olarak gayrimenkul edinimi ve kiralanması mümkündür.
- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin toplam edinimi, özel mülkiyete izin verilen toplam ilçe alanının %10’undan fazla olamaz.
Mevzuatta öngörülen kısıtlamalar ve şartlara uyulması halinde, en az 400.000 ABD doları miktarında taşınmaz yatırımı yapan yabancı gerçek kişiler, Türk vatandaşlığına başvuru hakkına sahiptir.
Yapılacak başvurularda, edindikleri gayrimenkulü vatandaşlığa başvurabilme amacıyla satın aldıklarını belirtmeleri ve bu gayrimenkulü 3 yıl boyunca başka kişilere satmayacaklarına dair beyan verilmesi gerekmektedir.
KDV İSTİSNASI
Yabancıların konut ve iş yeri edinmesini teşvik etmek amacıyla 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nda değişiklikler yapılmıştır. Ayrıca, yine yabancıları teşvik amacıyla mevzuatımızda çeşitli değişikliklere gidilmiştir. Bu kapsamda, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/i bendi uyarınca KDV istinasına da değinilmiştir. İlgili madde şu şekildedir:
“Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanunu’nun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilerden KDV alınmaz.”
O halde ilgili kanun maddesine göre, KDV istisnasından yararlanılabilmesi için gerekli koşulları şu şekilde özetleyebiliriz:
- Taşınmazın ilk defa bir mal sahibine devredilmesi şarttır. Önceki malik üzerinden devredilecek olan taşınmazlarda bu istisna söz konusu olmayacaktır.
- Taşınmazın bedeli, döviz olarak ülkemize getirilmelidir.
- Ülkeye sokulan döviz bedeli, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası üzerinden Türk Lirasına çevrilmelidir.
- Taşınmazın en az 3 yıl boyunca satılmayacağı taahhüt edilmelidir.
- Gayrimenkulün bulunduğu konumun Vergi dairesinden, taşınmazı alacak kişinin Türkiye’de ikamet etmediğine ve KDV istisnasından yararlanmaya hakkı olduğuna dair yazı almalıdır.
- Gayrimenkulü satın alacak kişi eğer bir Türk vatandaşı ise çalışma veya oturma izniyle 6 aydan fazla yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşı olmalıdır.
